在后租賃關系不得對抗在先抵押權

《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！笔菫椤百I賣不破租賃”原則。該原則不僅適用于市場交易，也適用于司法拍賣。所以在競買“法拍房”之前查清房屋現狀至關重要，因為如果存在租賃關系，案外人有權根據租賃合同要求繼續占用使用房屋。

但是該原則也有例外：如果房屋在出租之前已經辦理了抵押登記，租賃關系中的承租權作為在后的債權不得對抗抵押權這一在先的物權。

對此，《物權法》有明確規定：

第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

根據該條規定，承租權與抵押權出現沖突的時候，誰優先就看誰在先：

1、先出租后抵押。承租人并不能預見后來的房屋狀況，為了保護承租人的權益，避免因不動產的物權變動損害承租人的合法利益，應當遵循“買賣不破租賃”原則；

2、先抵押后出租。根據“物權優于債權”原則，租賃合同不具備對抗效力，一旦抵押權實現，承租人就須騰退房屋。

案例（真實判例）

甲借錢給乙，乙以自有房屋抵押，于2018年2月辦理抵押登記。后乙無法償還借款，甲訴至法院，并申請就抵押財產優先受償。

丙通過司法拍賣購得房屋，卻發現房屋被丁占有使用。丁向法院提交一份租賃合同，顯示于2018年3月租得房屋，要求繼續使用房屋。

法院依據《物權法》第190條規定，認為丁不能繼續占有房屋，應當搬離。丁拒不搬離。在法院準備強制清場并對丁拘留、罰款的威懾下，丁最終搬離房屋。